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  • 发表于 2013-10-12 12:06:20 |显示全部楼层

    高端写字楼出租率逾九成,“大客”租整层 [复制链接]

    近日,南都记者调查佛山市场上已投入使用的写字楼,发现尽管整体租金水平比周边的广深低,但金海广场、卓远国际以及环球国际等高端写字楼出租率已逾九成,且不乏一次租用整层以上的银行金融、证券保险公司等“大客户”。
        业界认为,大量更高配置的超甲级写字楼入市,短期会给现有的写字楼项目带来一定冲击,但随着佛山本土制造业升级对于办公环境的需求以及外来企业的引进,市场整体需求将不断放大。而写字楼市场将呈现“强者越强,弱者逐渐被淘汰”的局面。
        部分项目经常“满租”
        记者采访了解到,近两年时间内新投入使用的金海广场、卓远国际商务大厦以及环球国际等写字楼,目前出租率普遍达到了九成以上,部分项目还经常出现“满租”的状态。
        “金海广场当初出售时,发展商自留了十层,目前这部分已全部出租或者自用,基本租不到了。”据金海地产负责人黎雪君介绍,偶尔会有私人业主的单位拿出来放租。
        这一位于季华路季华公园对面的金海广场以及与其相邻不远的卓远国际商务大厦,是目前佛山已投入使用的写字楼产品中,硬件设备和所在区位表现最佳的项目。无论是出租率还是租金水平,都代表着现在佛山写字楼市场的最高水准。
        目前,佛山写字楼整体表现不错。据高力国际统计数据显示,目前佛山写字楼的空置率为18%。这一水平明显比杭州的24%和深圳的25%要略低。
        记者采访还了解到,目前佛山市场整体的高端写字楼产品仍旧相对缺少,从2000年后才开始起步发展的写字楼市场,直到2008年后才有环球国际、金海广场以及卓远国际商务大厦等项目投入使用。近两年则新增了桂城的金安大厦、友邦金融中心、景兴环球大厦等写字楼。
        月租金最高逾80元/平方米
        根据高力国际统计数据显示,截至2013年第一季度,佛山写字楼月平均租金在52元/平方米,在过去5年间,佛山写字楼的租金一直上升。其中,2008年佛山写字楼月平均租金约30多元/平方米,2012年则为50元/平方米。
        目前佛山写字楼的租金水平呈现一高一低,被业界称为“哑铃形”写字楼市场。其中,租金较高的是位于季华路沿线的甲级写字楼,包括金海广场和卓远国际商务大厦等。据了解,这两个项目的月租金目前为70-90元/平方米。以满堂红的二手盘源为例,金海广场一间235平方米的写字楼,租金为19505元/月,以此计算月租金单价达到了83元/平方米。另一间位于卓远国际商务大厦的145平方米写字楼,月租金单价为70元/平方米。环球国际的租金水平相比略低,一套面积170平方米单位,月租金单价约为65元。按照高端项目平均月租80元/平方米、约1.4万元/平方米的售价计算,租金回报率已达6%-7%。
        此外,主打产业型的写字楼项目租金略低于平均水平。如位于季华路的智慧新城平均租金约为45元/平方米,广佛智城所在的大沥广佛路目前月租金水平约为40元/平方米,桂城天安科技城约为35-50元/平方米,三山科创中心预计为40元/平方米左右。根据这类写字楼目前7000-10000元/平方米的售价计算,这类产业型写字楼的投资回报率大约为4.8%-6.5%不等。
        业界预计,目前在售尚未投入使用的超甲级写字楼预计未来租金还将进一步提升,万达中心、保利中心、万科广场以及禅城绿地中心等项目,月租金水平将达到100元/平方米或以上。
        不过,与广深相比,佛山的租金水平明显仍属低位。根据第一太平戴维斯、戴德梁行等机构今年上半年的统计数据显示,杭州月均租金水平为148 .7元/平方米,深圳由于新增供应较少,达到193.02元/平方米,其中需求释放的重点区域福田区的平均租金突破200元/平方米。
        金融证券租整层办公
        “三家银行已经租下了整个首层和五层写字楼,一家地产公司租了整层。此外还有邮政银行和保险公司各租了一层。”据黎雪君介绍,甲级写字楼不乏稳定长期租用的大客户,目前金海广场的主要客户都是银行和证券保险公司为主。
        据南都记者采访了解,已投入使用且定位为甲级写字楼的项目,聚集了现有最高端的“大客户”资源,不乏佛山本地企业以及制造业的“身影”。据金盈地产营销总监张翼翔介绍,目前很多陶瓷企业相继进驻高端写字楼,包括智慧新城、卓远国际商务大厦等项目。
        此外,定位为产业型的写字楼项目,也因为不同定位,吸引不同类型的公司进驻。广佛智城已引入服装产业、德国医疗谷华南总部以及多个电商机构,同样位于大沥的中盈广场则已经引入农业银行、东亚银行等金融企业。桂城天安科技城作为投入使用较早的产业型写字楼项目,已进驻企业近600家,包括中远、中外运、北京同仁堂、广东超华科技股份有限公司、中兴通科技有限公司等为代表的多家世界500强及知名上市公司在园区设有分支机构。
        观点
        “强者越强,弱者逐渐被淘汰”
        南都记者调查发现,佛山的写字楼市场目前表现“健康”且供不应求。但随着高端写字楼的大量入市,市场未来亦面临着是否会存在竞争加剧、空置率上升的质疑。
        今年开始,佛山多个超甲级写字楼将陆续入市,包括千灯湖区域的万达中心和华南国际金融中心、季华路佛山万科广场、禅城绿地中心以及佛山新城的保利中心。同时,还有多个依托产业基地打造的产业办公项目,如即将推出的创越时代文化产业园、SG商务综合体、金盈绿岛国际中心、华夏中央广场等。大量新写字楼入市,未来将集体做大“蛋糕”还是竞争“摊薄”市场?
        短期内写字楼空置率上升
        高力国际相关负责人表示,商业写字楼大量增加,将会提高写字楼的空置率。不过目前佛山的写字楼空置率比杭州、深圳都要低,随着大量写字楼进入市场,租金会出现一定调整。另外,不少传统制造业企业也会进行产业升级从而扩大写字楼的需求量。
        金海地产负责人黎雪君认为,不少整层租户对办公环境的稳定性要求较高,很少会轻易更换办公地点。但随着写字楼放量,势必出现竞争加剧,因此预计未来的写字楼市场表现为“强者越强,弱者逐渐被淘汰”的局面。
        市场需求将放大
        金盈地产营销总监张翼翔表示,卓远国际商务大厦和金海广场是目前市场上定位、配置都比较高端的项目,但万达、绿地、保利等项目的新写字楼投入使用之后,将对此前的写字楼会产生一定的影响。尤其是这些新项目都具有很强的“地标性”,这也正是大型企业的需求。因此,短期对于原来市场会带来一定的冲击,原来的写字楼空置率可能会有所增加。
        但我们对于写字楼市场的需求长期看好。理由有三个,首先,佛山城市发展提速,会吸引更多国际、国内的大型企业进来,随着城市影响力的提升,市场对写字楼的需求也将进一步放大。第二,佛山本地企业、制造业众多,例如南庄区域,之前有很多本土企业都是租块地盖个展厅,但现在已开始有很多陶瓷企业进驻高端写字楼。慢慢的其他行业如纺织、建材业也将有大量需求。第三,此前大量低端写字楼内的客户,也随着企业形象或者业务范围需要升级,需要更高端的办公环境。

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